اتحاد الملاك المشتركين لإقامة النور5
قصبة الخير بالمناصر2ـ الهرهورة
مشروع قانون
الباب الأول: التأسيس - المــقــر- المكونات
الفصل الأول: وفقا لمقتضيات الظهير الشريف رقم 49.16.1 المؤرخ بـ 19 رجب 1334(27 أبريل2016 ) بتنفيذ القانون رقم 12.106 بتغيير وتتميم القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية أسس المصرحون – أسفله – بملكياتهم المشتركة اتحادا ، أطلق عليه إسم: اتحاد الملاك المشتركين لإقامة النور 5.
الفصل الثاني: يوجد مقر الاتحاد بنفس الإقامة الكائنة بالمجمع السكني قصبة الخير- المناصرة 2 – الهرهورة ، ويمكن تحويله إلى أي مكان آخر بقرار يتخذه الجمع العام.
الفصل الثالث:تتحدد مكونات إقامة النور 5 من الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة؛ طبقا لما ورد في نظام الملكية المشتركة الذي أعده المالك الأصلي والمودع نسخة منه لدى المحافظة العقارية عدد:35973/78.
الباب الثاني: أهداف الإتحـــاد
الفصل الرابع: يهدف الاتحاد إلى ما يلي:
السهر على تدبير وإدارة الأجزاء المشتركة؛ باتخاذ الإجراءات المناسبة للحفاظ على جماليتها وسلامتها وصيانتها وضمان حسن الانتفاع بها ؛
دعم قيم التضامن والتعاون وحسن الجوار بين سكان الإقامة.
الحفاظ على أمن سكان الإقامة وطمأنينتهم بالتواصل مع السلطات المحلية والمصالح المختصة في هذا الشأن.
الانفتاح على المحيط الخارجي للإقامة والمشاركة في البرامج البيئية للمحيط الخارجي .
أهداف أخرى يمكن للجمع العام إقرارها من أجل ضمان السير العام لاتحاد الملاكين والحفاظ على سلامة الإقامة.
الفصل الخامس : يلتزم اتحاد الملاك بالامتناع عن مزاولة أي نشاط سياسي أو ديني أو نقابي وكل ما من شأنه أن يخل بمقتضيات الظهير المبين أعلاه.
الباب الثالث: الـعضوية
الفصل السادس: اكتساب العضوية.
- يصبح عضواً في الاتحاد بقوة القانون كل من يمتلك وحدة من وحدات الإقامة: (شقة أو طبقة أو محل تجاري) في تاريخ لاحق على تسجيل الاتحاد ، وتبدأ العضوية من تاريخ التملك .
- تسقط العضوية في الاتحاد بانتقال ملكية العضو في العقار إلى الغير ، بحيث لا يصبح مالكاً لشقة أو طبقة أو محل تجاري فيه.
- يتعين إشعار المصالح المختصة بالتعديلات في العضوية .
الباب الرابع: إدارة الاتـحاد
الفصل السابع: يتولى إدارة الإتحاد :
1- الجمع العام للاتحاد .
-2 المكتب المسير.
الفصل الثامن: الجمع العام – اختصاصاته – جلساته.
الجمع العام: يمثل الهيأة العليا في الاتحاد ويتكون من الملاك الشرعيين للشقة أو من يقوم مقامهم من الأفراد المذكورين أعلاه.
يختص الجمع العام بكل ما يتعلق بإدارة واستغلال الأجزاء المشتركة من العقار وفقا للقانون ولنظام الملكية المشتركة، ويتخذ قرارات يعهد بتنفيذها كلها أو بعضها إلى المكتب المسير. ومن قراراته:
-1 التصديق على نظام الاتحاد وتعديله ، كلما دعت الحاجة إلى ذلك.
-2 تعيين وعزل أعضاء المكتب المسير للاتحاد وضبط اختصاصاتهم . ومواكبة تنفيذ ما أنيط بهم. ومساءلتهم قضائيا عند رصد الخلل والخروق.
-3 تأمين العقار مما قد يتهدده من أخطار. واقتراح الإجراءات اللازم اتخاذها لمواجهة أسبابها. أو تلك التي يترتب عليها زيادة في قيمة العقار كله أو بعضه .
-4 تحديد الشروط والتعويضات والالتزامات التي تفرض على الأعضاء .
-5 تحديد الاشتراكات التي يؤديها الأعضاء لمواجهة مصاريف الاتحاد .
-6 النظر في الشكاوى والتظلمات التي تنشأ بين الأعضاء, وفض النزاعات حول الملكية المشتركة في العقار.
-7 تتبع ومراقبة المكتب التنفيذي في استخدام الأجزاء المشتركة للعقار.
8- إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد. والتصديق على الحساب الختامي.
يعقد الجمع العام العادي على الأقل مرة كل سنة باستدعاء من وكيل الاتحاد أو باقتراح من أمناء العمارات أو بطلب من ثلثي الأعضاء. ويمكن عقد جمع عام استثنائي كلما دعت الضرورة لذلك .و يرأس الجمع العام العادي و الاستثنائي لجنة تحضيرية تضم كلا من الوكيل والمتصرف المالي وأحد أمناء العمارات.
يكون انعقاد اجتماع الجمع العام صحيحا بحضور ثلثي الأعضاء الملاك المشتركين أو ممثليهم على الأقل، وفي حالة عدم اكتمال النصاب المذكور، يعقد اجتماع ثان بمن حضر من الملاك المشتركين أو من يمثلهم وذلك خلال الثلاثين يوما الموالية، وتتخذ القرارات فيه بالأغلبية أو بمصادقة أمناء العمارة عليها.
يوجه وكيل الاتحاد دعوة انعقاد الجمع العام العادي أو الاستثنائي إلى جميع الأعضاء كتابة، تتضمن مكان وتاريخ وساعة الاجتماع ومشروع جدول الأعمال. وتسلم الدعوة قانوناً باليد مع توقيعهم بما يفيد التسليم وذلك قبل موعد الانعقاد بأسبوع على الأقل، ويعلن عنها بمدخل الإقامة وبكل الوسائل المتاحة.
ينتخب الجمع العام في كل اجتماع من بين أعضائه رئيسا لتسيير أشغاله، ويعين كاتبا لتحرير محضر الإجتماع الذي يوزع على جميع الملاك المشتركين قصد التوقيع عليه وإيداعه في سجل خاص. كما يتداول الجمع العام في القضايا المدرجة في جدول أعماله بعد المصادقة عليه من طرف الحاضرين.
يتخذ الجمع العام القرارات والتدابير المتعلقة بتطبيق نظام الملكية المشتركة وبصفة عامة تلك الخاصة بتسيير العقار المشتركة ملكيته بالإجماع أو بأغلبية أصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين، وبحسب الحالة، تبعا لما هو منصوص عليه في القانون المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية.
الفصل التاسع : المكتب المسير – صلاحياته – أعضاؤه:
يتحمل المكتب بشكل تضامني مسؤولية إدارة شؤون الإقامة والمحافظة على نظامها الداخلي و تنفيذ قرارات الجمع العام، و بصفة عامة كل ما من شأنه أن يؤدي إلى حفظ حقوق كافة الأعضاء. كلما دعت الضرورة لذلك.
تتوزع صلاحيات المكتب المسير بين أعضائه كالتالي:
1- الوكيل: يعينه الجمع العام من بين أعضائه المقيمين لمدة سنة واحدة قابلة للتجديد. وتناط بوكيل الاتحاد المهام التالية:
- تنفيذ قرارات الجمع العام .
- منح إبراء للمالك المشترك في حالة البيع ما لم تكن عليه ديون تجاه الاتحاد.
- الإبلاغ عن الوضعية المالية من خلال التقريرين الأدبي والمالي عند كل ستة أشهر وفي نهاية كل سنة مالية.
- مسك الربائد والسجلات والوثائق الخاصة بالعقار وبالاتحاد وتمكين كافة الملاك من الاطلاع عليها ولا سيما قبل انعقاد الجمع العام المخصص جدول أعماله لفحص الحسابات؛
- تمثيل الاتحاد لدى المحاكم
2- المتصرف المالي:
- يعين من الجمع العام من بين الأعضاء المقيمين,
- يساعد الوكيل في مهامه ويقوم مقامه في غيابه.
- يحرر محاضر الجلسات ويضبط التوصيات والقرارات.
3- اقتراح مشروع ميزانية الاتحاد.
4- تنتهي صلاحية مهام الوكيل ونائبه ب:
- العزل أو الاستقالة أو الوفاة.
- انتهاء المدة القانونية مالم يتم تجديدها طبقا لنظام الملكية المشتركة.
أمناء العمارات.
- يعين مالكو العمارات الأربعة أمناء يفوض إليهم تمثيلهم في الأحوال الطارئة والتبليغ عن حاجياتهم لدى المكتب المسير.
- يساعد المكتب المسير في ضبط حاجيات العمارات وتأكيدها واقتراح الحلول المناسبة.
ويتولى مهام المراقبة والمتابعة وترشيد النفقات ويشهد على سير الأعمال وإدارة الاتحاد.
- يجتمع الأمناء كلما دعت الضرروة لذلك. ويعينون أحدهم عضوا في اللجنة التحضيرية التي يشكلها الجمع العام لرئاسة اجتماعاته العادية والاستثنائية.
الباب الخامس: التسيير المالي للاتحاد
الفصل العاشر: الموارد
1- موارد قارة:
- مساهمة شهرية يؤديها العضو المالك أو من ينوب عنه.
- العائد الناتج عن الاستغلال المشروع للأجزاء المشتركة .
2- استثنائية:
- التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو غيرهم .
- ما يحدده الجمع العام من موارد الأخرى .
3- تودع موارد الاتحاد في حساب بنكي جاري ولا يسحب أي مبلغ إلا بشيك يحمل توقيع وكيل الاتحاد ونائبه
الفصل الحادي عشر: النفقات:
1- نفقات قارة:
- الإنارة المشتركة ومستلزماتها.
- آليات صيانة الأجزاء المشتركة ومواد الإصلاح .
- شراء أدوات ومواد التنظيف وإصلاحها واستبدالها.
- أجور المستخدمين.
- نفقات الطبع والنسخ والتنقلات والإرسال والاتصال.
2- طارئة:
- أشغال أو إجراءات اضطرارية واستعجالية يقررها المكتب المسير .
الفصل الثاني عشر: ضبط الموارد وترشيد النفقات
- تحصل المستحقات المالية سواء كانت قارة أو استثنائية، بأسماء الملاكين أو ممثليهم بوصفهم أشخاصا ذاتيين.
- تؤدى المستحقات المالية عن طريق تحويل بنكي دائم لحساب الاتحاد . أو بواسطة شيك بنكي أو نقدا ليد الوكيل أو نائبه مقابل وصل. وذلك خلال الأسبوع الأول من كل شهر. أو مسبقا على رأس كل ستة أشهر أو سنة مالية. ولا يسمح لأي مالك تفويت السكن إلا بعد تصفية ما بذمته من مستحقات للاتحاد.
- يعمل المكتب المسير على نشر لائحة وضعية أداء المستحقات بمدخل الاقامة. ويمكن قبل وصول أجل نشر هذه اللائحة تنبيه المشتركين المتأخرين من أجل تحفيزهم على الأداء. بناء على مقتضيات المادة 24 من الظهير الشريف
- في حالة امتناع الملاك المشتركين أداء المستحقات المالية عنوة أو المماطلة يحق للمكتب متابعته قضائيا تطبيقا لمقتضيات المادة 25 والمادة 38 من القانون المتعلق بنظام الملكية المشتركة بإحالة الملف على المحكمة المختصة بعد اجتياز المساطر المعمول.
- يعهد إلى للمتصرف المالي ضبط حسابات الموارد وترشيد النفقات ويوقع على الوثائق المتعلقة بذلك مع الوكيل، وتخضع لمراقبة أمناء العمارات والمصالح المحلية المختصة.
- لوكيل الاتحاد أو المتصرف المالي حق استرداد مصروف جيبه في حدود ألف (1000) دهم شهريا مباشرة من الحساب البنكي للاتحاد, بعد إخبار أمناء العمارات بذلك.
-
الباب السادس: ميثاق حسن الجوار
يسعى الاتحاد من خلال بنود هذا الميثاق إلى دعم قيم التضامن والتعاون وحسن الجوار بين سكان الإقامة التزاما بما يلي:
- الحفاظ على نظافة الإقامة بعدم الرمي بكل أنواع الأزبال سواء بداخلها أو بمحيطها. ويمنع كليا وضع قمامات الأزبال أمام أبواب العمارات أو في الأدرج او المرأب أو ما شابه ذلك. كما تم تحديد مواقيت لوضعها في الحاويات الخاصة بها (الأوقات المخصصة لذلك).كما يحظر إخراج مياه التنظيف إلى ممرات المساحات الخضراء.
- يمنع استعمال النوافذ والشرفات لنشر الملابس أو السجاد أو الزرابي وغيرها مما يمكنه أن يؤثر على انسجام وجمالية واجهات الإقامة أو وضع أشياء بها من شأنها المساس بسلامة الأشخاص والإضرار بهم أو رمي أي شيء منها كفضلات وبقايا الطعام حتى لو كانت للطيور أو الحيوانات الأليفة.
- ضمان الهدوء في الإقامة وعدم إحداث الفوضى بفعلهم أو فعل أحد أفراد أسرهم أو ضيوفهم أو أشخاص في خدمتهم.
- الحفاظ على سلامة وأمن السكان يجب إغلاق أبواب الإقامة والسطوح والمرأب بعد كل استعمال كما يغلق باب مدخل الإقامة الرئيسي ليلا لضمان مزيد من الأمن.
- الشقق بإقامة النور5 مخصصة حصريا لأجل السكن وليس للإيواء أو ممارسة أي نشاط مهني ذو طابع تجاري أو حرفي أو إداري، ولا يمكن في أي حال من الأحوال إيجار الأماكن التي تدخل في إطار الأجزاء المشتركة غير مخصصة للسكن. ويمنع منعا كليا الإيواء أو الكراء لغير السكن سواء مؤثثة أم لا. ويقصد بالإيواء كراء مسكن لمدة تقل عن شهر، كما يمنع الكراء لغير المتزوجين.
- لكل مالك مشترك الحق أن يستعمل ويتصرف في الأجزاء المشتركة بحسب الغرض المعدة له شريطة ألا يلحق أي ضرر بباقي الملاك ولا يجب وضع الأثاث غير المستعملة بالأجزاء المشتركة أو الممرات ولو بشكل مؤقت.
- لا يسمح المس بواجهات الإقامة كإغلاق الشرفات بالزجاج أو الأليمنيوم أو تركيب شبابيك حديدية إلا في حالات الضرورة القصوى، وتشكل لجنة خاصة لتحديد هذه الضرورة ، وفي حالة موافقة الاتحاد يجب الالتزام بنوع و جودة المواد المستعملة بالواجهة حفاظا على تناسقها .
الآباء أو أولياء الأمور مسؤولون و أبنائهم اتجاه ما يحدثونه من أضرار بسبب سوء استعمال لمرافق الأجزاء المشتركة، ويتحملون وحدهم نفقات الإصلاح.
- بما في ذلك احترام مواقيت السباحة٬ وهم مسؤولون بتوعيتهم ونصحهم عن احترام العشب والحديقة والمسبح وفضائه وتنظيم أوقات لعبهم على أساس أ لا تستمر إلى أوقات متأخرة من الليل (الساعة 11مساءا كأقصى حد خلال العطلة الصيفية و8 مساءا خلال باقي السنة مع احترام توقيت الراحة من الساعة 12 زوالا إلى الساعة 3 بعد الزوال). وللحارس الحق في التدخل بتفويض من الاتحاد.
- استعمال المسبح يخضع لشروط و ضوابط تتحدد عبر محاضر اجتماعات موقعة من أعضاء المكتب المسير وتنشر في مدخل المسبح .
- لا يسمح بتربية الحيوانات الخطيرة والحيوانات غير النظيفة والتي تحدث الضجيج والفوضى داخل الإقامة.
- يمنع استعمال المرأب لغير الغرض المخصص له. ولا يمكن بأي حال ركن سيارات الضيوف داخل المرأب إلا في حالة نقل مريض أو نقل الأثاث والأمتعة الثقيلة وللحارس كامل الصلاحية في التدخل. كما لا يمكن ترك الدراجات الهوائية أو النارية ولو لفترة عابرة بالأجزاء المشتركة وتوضع بالفضاء المخصص لها.
- كل الأشغال المتعلقة بالترميم أو الصيانة داخل الشقق والتي يمكن أن تمس براحة الملاك أو نظافة الإقامة تستلزم إذنا مسبقا مكتوبا من طرف وكيل الاتحاد، على أن يتحدد توقيت الأشغال من الساعة التاسعة صباحا إلى حدود الخامسة مساء ، مع احترام مواقيت الراحة (من الساعة 12 زوالا إلى الساعة 3 بعد الزوال). ولا يمكن تغيير أبواب الدخول للعمارات والنوافذ والممرات والستائر المعدنية وكل ما هو متعلق بالأجزاء المشتركة إلا بإذن من طرف اتحاد الملاكين.
- لا يسمح بتركيب أجهزة استقبال جديدة أو أسلاك إضافية لنشير الغسيل على السطوح أو الشرفات باعتبار أن الإقامة تتوفر على صحون وهوائيات جماعية لالتقاط القنوات التلفزيونية والإذاعية وكذا على أسلاك للنشير
- يلتزم المالك في حالة البيع بإخبار وكيل الاتحاد ثلاثة أشهر على الأقل قبل إتمام إجراءات البيع لتصفية كل الحسابات وتبرئة الذمة.
- على كل مالك في نيته التغيب عن سكنه لمدة تزيد عن شهر أن يدلي بعنوانه الجديد ورقم الهاتف إلى الوكيل أو أمين العمارة حتى يسهل عملية الاتصال به في حالة الضرورة أو الاستعجال.
- يسمح استثناءا وبإذن من المكتب المسير لساكني العمارات القيام ببعض الإصلاحات المشتركة الخاصة بعمارتهم على نفقتهم، شريطة الحفاظ على المنظر العام للإقامة وجماليتها.
يجب الرجوع إلى المكتب المسير لحل النزاعات الناتجة عن سوء استغلال الأجزاء المشتركة أو صدور تصرفات لا أخلاقية أو منافية لحسن الجوار قصد اتخاذ كل الإجراءات اللازمة والضرورية في هذا الشأن.
- يجب على المالك الذي أجر الجزء المفرز له أن يسلم للمكتري نسخة من هذا النظام وأن يلزمه في العقد بالتقيد بمقتضياته. وعند عدم وجود عقد كراء مكتوب يجب على المكتري الالتزام كتابة بذلك.
- يجب على المالك إخبار وكيل الاتحاد بعملية إيجار المحل خمسة عشرة (15) يوما قبل تسليم المحل إلى المكتري بواسطة رسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل، مع الإشارة إلى إسم المكتري وعنوانه، وذلك تحت طائلة إمكانية رفض ولوج المكتري إلى المحل.
- يسأل المالك المكري بالتضامن عن أخطاء المكترين. ويلتزم وحده بأداء المساهمة الواجبة عن استعمال ملكه من قبل الغير.
الباب السابع : مقتضيات عامة
يعتبر هذا النظام للملكية المشتركة بمثابة عقد بين الملاك المشتركين لإقامة النور 5 من اجل حسن الاستغلال والتدبير المشترك للأجزاء القابلة للاستعمال المشترك، ويبدأ سريان تنفيذه بمجرد التصويت عليه بالأغلبية من قبل الإتحاد ويلزم كل الملاكين المشتركين للإقامة ومن يقوم مقامهم دون تمييز باحترامه والخضوع لمقتضياته.
وفي حالة قيام أي خلاف تعذر معه إيجاد حل حسب نصوص هذا النظام ، فإنه يتم الرجوع إلى مقتضيات القانون رقم 12.106 بتغيير وتتميم القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية.
أقره الجمع العام وصادق عليه بتاريخ:
(أسماء وألقاب كل الأعضاء المالكين الثمانية والعشرين (28 مالكا شرعيا)
رمز العمارة -رقم الشقة اسم المالك -التوقيع رمز العمارة -رقم الشقة اسم المالك -التوقيع
A 1 B
1
1
A 2 B 2
A 3 B 3
A 4 B 4
A 5 B 5
A 6 B 6
رمز العمارة -رقم الشقة اسم المالك -التوقيع رمز العمارة -رقم الشقة اسم المالك -التوقيع
C 1 D 1
C 2 D 2
C 3 D 3
C 4 D 4
C 5 D 5
C 6 D 6
المحل التجاري
البوابة 
